단독주택 옥상증축 기준

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도심 속 오래된 주택가에서 단층이나 2층 단독주택 옥상 위에 주택을 한 층 더 올린 모습을 종종 볼 수 있습니다. 건축법에서 '증축'이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말합니다. 옥상 위에 주택을 짓는 것은 층수 또는 높이를 늘리는 '수직증축'에 해당하지요.

얼마 전 공동주택의 수직증축 리모델링이 법적으로 허용되기도 했는데, 이와 별개로 단독주택의 수직증축은 기존 건축법에서도 건폐율, 용적률, 일조권 확보를 위한 높이 제한, 도로 사선제한 등에 위배되지 않는 범위 내에서 허용해 왔습니다. 이해를 돕기 위한 단적인 예를 들면, 법정 건폐율 50%, 법정 용적률 150% 이하인 지역의 대지면적 200㎡, 건축면적 80㎡, 연면적 160㎡의 2층 단독주택 옥상에는 이론적으로 바닥면적 140㎡ 이하의 건물을 주택 전체의 건축면적이 100㎡가 넘지 않도록 증축할 수 있습니다.


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이러한 건축제한 사항은 지역이나 개별법령에 따라 다르게 적용되므로, 단독주택 옥상 증축을 앞두고 가장 먼저 해야 할 일은 해당 대지와 주택에 대한 증축 가능 여부를 검토하는 일입니다. 이는 국토교통부 토지이용규제정보서비스 www.onnara.go.kr 에서 토지이용계획, 지역지구별 행위제한, 규제안내서 등을 열람하거나 해당 시군구청 혹은 대한민국 전자정부 전자민원 G4C www.egov.go.kr 에서 토지이용계획확인원 등본을 발급받아 확인할 수 있습니다. 증축 허가 신청을 하기 전에 허가권자에게 해당 건축물 증축이 건축법이나 다른 법령에서 허용되는지에 대한 사전결정 신청도 가능합니다.

건축법상 문제가 없다면, 행정 절차를 밟기 전에 건물 구조적으로 증축에 무리가 없는지 등을 확인하는 전문가의 기술적 판단이 선행되어야 합니다. 증축하려는 규모에 따른 건축설계가 이루어지면 관할관청에 허가를 받거나 신고를 한 후 공사가 시작하기 전에 착공신고의 절차를 거치게 됩니다. 만약 주택을 증축했을 때의 면적이 200㎡ 이상이 되면 건축주는 지방자치단체의 조례로 정하는 기준에 따라 대지에 조경이나 그 밖에 필요한 조치를 취해야 하며, 도시지역, 제2종 지구단위계획구역 및 지방자치단체의 조례로 정하는 관리 지역에서 주택을 증축할 때는 주택 내부나 부지 안에 행당 주택의 설치 기준에 맞는 부설주차장을 설치해야 합니다. 공사가 완료된 후에는 신축과 마찬가지로 사용승인을 받아야 사용할 수 있습니다.   
참고. 찾기 쉬운 생활법령정보 1. http://oneclick.law.go.kr   2. 증축대수선 관련 건축법 조항



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