신축 관련 세금에 대해 알아봅니다

베라하우스 0 383

건물을 신축할 때 발생하는 세금은 크게 부가가치세와 취등록세로 나누어 볼 수 있습니다부가가치세와 취등록세는 건축물의 규모와 사업자의 유무에 따라 세금이 달라질 수 있으므로 건축계획 시 이를 함께 검토해야 합니다.


부가가치세  물건을 살 때 부가가치세 10%가 물건값에 포함되어 있듯이 건축공사를 진행할 때도 부가가치세 10%가 발생하게 됩니다. 공사비가 1억원이면 무가가치세가 10% 발생하여 시공 계약시 11천만원으로 계약을 하게 됩니다. 건축주가 부담하는 부가가치세 1천만원은 시공업체를 통하여 하도급 업체에게 넘어가서 최종적으로 국고로 회수되는 간접세입니다.

 

취등록세  취등록세의 취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고가액의 표시가 없는 때에는 시가표준액으로 계산합니다. , 공사비를 아무리 싸게 했다고 하더라도 시가표준액보다 낮을 경우 시가표준액을 취득가액으로보고 취등록세를 계산하게 됩니다.

 

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[취등록세 항목]




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[시가표준액 산정방법]



 

상가건축에서 부가세 환급 만약 건축을 해서 상가를 임대하고자 한다면 반드시 고려해야할 것은 어떤 사업자를 언제 낼 것인가입니다. 건축을 하게 되면 공사비에 부가세가 포함되어 계약을 하게 됩니다. 이 때 건축주가 어떤 사업자를 가지고 있느냐에 따라 부가가치세를 환급받기도 하고 환급받지 못하기도 합니다.

만약 건축주가 부동산임대사업자로 등록되어 있다면 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 사업자는 크게 면세사업자와 과세사업자로 나뉘게 되며 과세 사업자는 일반과세자와 간이과세자로 나뉘게 됩니다.

 

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[과세자 구분]

 

이 중 공사비에서 발생한 부가세를 환급받을 수 있는 사업자는 일반과세자입니다. 원칙상 과세사업자는 일반과세자로 등록을 해야하나, 영세한 소규모 사업자의 편의를 위해 간이과세자가 있습니다. 따라서, 월 임대료가 400만원이 넘는 경우에는 일반과세자로 등록하여 공사비 부가세를 한급을 받는 것이 좋으나 소규모 상가인 경우에는 부가세 환급이 되지 않더라도 간이과세자로 등록을 하시는 것이 좋습니다.

 

부동산임대사업자 등록 부동산 임대 일반과세자로 등록을 하여 부가세를 환급을 받고자 한다면 사업장 관할세무서 민원실이나 국세청 홈페이지에서 신청할 수 있습니다. 여기에서 중요한 것은 사업자의 등록시기입니다.

부가가치세법에서는 사업자등록을 하기 전의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니하되 예외적으로 등록신청일로부터 역산하여 20일 이내의 매입세액은 공제할 수 있다라고 규정되어 있습니다. 다시 말하면 시공업체와 계약 후 20일 이내에 사업자등록을 하지 않으면 부가세를 환급받을 수 없습니다.

임대용 상가의 경우 일반과세사업자가 있는 경우 부가가치세가 환급되지만 주택의 경우 부가가치세가 면제됩니다. 주택의 부가가치세 면제는 사업자의 유무와는 관계가 없으며 주택의 규모가 전용면적 85이하면 됩니다. 조세특례제한법 제 106조에 따라 국민주택 및 당해 주택의 건설용역(리모델링용역 포함)에 대하여 부가가치세를 면제한다고 규정되어 있습니다. 국민주택이라 함은 주택법 제2조 제3호의 규정에 의거 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 전용면적 85이하인 규모의 주택을 말합니다.

따라서 전용면적 85이하인 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트인 경우에는 부가세를 면제받을 수 있습니다. (전용면적은 아파트 등의 공동주택에서 방이나 거실, 주방, 화장실 등을 모두 포함한 넓이로 공용면적을 제외한 나머지 바닥의 면적을 뜻합니다. 주로 현관문을 열고 들어가는 가족들의 전용 생활공간을 뜻하며, 발코니는 전용면적에서 제외됩니다)

주거공용면적은 아파트 등 공동주택에 거주하는 다른 세대와 공동으로 사용하는 공간입니다. 계단, 복도, 엘리베이터실 등이 이에 해당됩니다. 전용면적과 주거공용면적을 합한 것을 공급면적이라고 합니다.

한 건축물에 85이하인 세대가 2세대, 85초과인 세대가 1세대인 경우에는 85이하인 세대는 부가가치세가 면제되고 85초과인 세대에만 부가가치세가 부과 됩니다. 하지만 실제적으로 모든 부가가치세가 면제되는 것이 아니라 자재비에 대한 부가가치세는 발생을 하며 이는 건축주가 부담해야 합니다.

일반적으로 건축공사에서 자재비는 총 공사비의 50% 정도이므로 부가가치세 10% 5%는 면제를 받고 5%는 공사비의 원가에 포함이 됩니다. (, 건설사가 등록된 업체여야 합니다. 무면허업체나 개인업자는 해당되지 않습니다)

법규에서 눈여겨봐야할 부분은 설계용역부분입니다. 설계비 또한 조세특례제한법에 따라 부가가치세가 면제됩니다. , 감리비는 해당되지 않습니다.

 

간혹 다가구도 면제대상이냐고 질문하는 분들이 계시는데 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.

 

Q. 궁금한 점이 있어 질문드립니다. 건설주택신축업 면허가 있는 건설법인입니다. 국민주택규모 이하의 건설 용역은 부가가치세가 부과되지 않는 면세에 해당하는 것으로 알고 있습니다. 가구당 전용면적이 85이하인 다가구주택, 도시형생활주택, 원룸의 다중주택의 건설용역도 이에 포함되어 부가가치세가 부과되지 않는지 알고 싶습니다.

 

A. 안녕하십니까? 조세특례제한법 제106조 제14호에 따라 주택법에 따른 국민주택규모, 1호 또는 1세대당 전용면적 85이하(다만, 수도권정비계획법에 의한 수도권을 제외한 읍/(도시지역제외)지역은 1호 또는 1세대당 100이하(2004.03.30.부터))인 상시 주거용 주택을 건설하는 경우로 동 법령에 등록된 사업자가 공급하는 국민주택 건설용역은 면세되는 것으로 다가구 및 다세대 주택은 가구(세대)당 면적 단독주택 및 다중주택은 1동 전체 면적을 기준으로 국민주택규모를 판단합니다.

건설산업기본법에 등록된 사업자가 세대당 전용면적 85이하인 다가구주택 및 도시형생활주택을 건설하는 경우에는 면세적용하는 것이 타당한 것으로 사료되며 주택법에 따른 다중주택을 건설하는 경우에는 1동 전체면적을 기준으로 국민주택 규모를 판단하여 이에 해당하지 아니하는 경우에는 과세대상인 것으로 판단됩니다.



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