건축예산계획 세우기

건축을 실행하기 전에 건축주가 해야 할 여러 가지가 있습니다만 그 중에 가장 중요한 것은 건축계획입니다. 건축이 별도의 영역으로 구분되어 연구되고 다루어지고 있는 것이 사실이지만 실무적인 관점에서 생각한다면 상당 부분의 내용들은 설계과정에서 통합되어져 있습니다.

건축계획에서 흔하게 다루는 규모 계획 등은 제반 공간의 구성을 위한 기본적인 판단자료를 제공하게 되는데 그 판단의 자료는 설계를 진행하기 위한 것이지 판단 자료 자체의 도출에 목적이 있는 것은 아닙니다. 건축계획은 대단히 다양한 내용을 다루고 있는 것이 사실입니다. 설계를 지원하는 것이지만 너무 포괄적이어서 세부적인 내용으로 국한한다면 ‘생활과 공간의 상호작용을 파악하고 세부적인 설계를 지원하는 행위’ 정도로 생각하면 좋을 것 같습니다.

이에 건축을 하기 전에 건축계획서를 써보시길 권해드립니다. 화려한 계획서는 필요 없습니다. 계획서가 건축주 본인을 설득할 수 있으면 됩니다.

건축계획은 두 단계로 세우면 됩니다. 첫째, 목표설정, 그리고 두 번째로는 방향설정입니다.

목표설정은 아래 두 가지 질문에 답을 할 수 있으면 됩니다.

◆왜 건축을 하려고 하는가

◆건축을 해서 무엇을 얻고자 하는가

방향 설정도 두 가지 질문에 답을 할 수 있으면 됩니다.

◆나는 건축에 대해 얼마나 알고 있는가

◆어떻게 건축을 할 것인가

건축계획을 세웠다고 해서 계획대로 일이 진행될 확률은 거의 없습니다. 하지만 계획도 없이 무모하게 건축을 하는 것보다는 계획을 세우고 예상치 못한 일이 생겼을 때마다 방향을 조금씩 수정해 가면서 목표에 한발씩 다가서는 것이 성공확률을 높일 수 있습니다.

방향설정의 두 번째 질문 ‘어떻게 건축을 할 것인가’에 대한 답을 얻기 위해서는 조금 더 많은 준비가 필요합니다.

내 땅에 어떤 건축물(면적/층수/용도)을 지을 수 있는가, 수익형 건축물인 경우 층별 임대료 및 전체 임대수익은 얼마를 기대할 수 있는가, 건축비는 얼마나 소요되는가에 대해 알아봅니다. 

내 땅에 어떤 건물을 지을 수 있는지 알아보기 위해서는 토지이용계획확인원에서 규모검토 및 건축행위가부에 대한 확인이 선행되어야 합니다. 이는 인터넷이나 해당 관청을 통해 직접 문의/확인할 수 있으며 설계사무실 상담을 통해서도 즉각적인 확인이 가능합니다. 내 땅에 몇 층이나 지을 수 있고, 면적은 얼마나 확보할 수 있는지, 그리고 어떤 용도의 건물을 지을 수 있는지 알았다면 이제 건축에 얼마를 투자해야하는지를 확인해야 합니다.

통상 건축에 소요되는 비용은 아래와 같습니다.

설계비 설계비는 평당 얼마라는 식의 제안을 하는 건축사사무소도 있지만, 프로젝트 단위의 비용을 책정하는 건축사사무소도 있습니다. 또한, 건축사의 네임밸류나 사무소의 규모에 따라 편차가 큰 편이니 건축주 스스로 비용에 대한 예산계획을 가지고 출발하는 것이 필요합니다. 다만, 너무 저렴한 설계사무소의 경우 도면의 충실도가 떨어지고 디자인 측면에서 취약한 경우가 많으므로 이에 대한 경계도 충분히 해야 합니다. 또한, 건축주마다 원하는 스타일이나 필요한 공간이 다르듯이 건축사 역시 디자인이나 공간구획에 있어 개성이나 특성이 있습니다. 따라서, 계약 전 수행프로젝트에 대한 충분한 검토를 통해 소통이 원활하고 구상하는 주택을 가장 잘 구현해 줄 수 있는 건축사를 선택하는 것이 중요합니다.

공사비 건축공사비는 포함/불포함 내역에 대한 검토가 필요합니다. 설계 후 내역작업에 의한 견적검토를 하는 것이 가장 투명한 방법이 될 수 있지만, 이는 건축주의 많은 노력과 시간을 요하는 작업이기에 상세 스펙을 포함한 평당 공사비를 제안하는 방식에 의존하는 경우도 많습니다. 이 경우 몇몇 업체의 포트폴리오나 제안사항을 검토하고 결정하는 것이 좋습니다. 다만, 포함사항과 불포함 사항에 대해 상세한 상담을 거친 후 계획하는 주택의 최종공사 금액을 산정할 필요가 있습니다.

건축주 지급자재 지정공사 시공업체와의 계약 외로 건축주가 발주하는 지급자재/지정공사 비용입니다. 지급자재는 타일/도기/등기구/수전 등의 자재로 건축주가 구매하면 시공업체가 시공을 하며, 지정공사는 가구/싱크대 등 건축주가 별도로 공사를 해야하는 견적외 항목이라 보시면 됩니다.

건축감리비 요즘은 설계/감리가 분리되어 있어 설계를 한 설계자가 감리를 못하게 되어 있습니다(지자체별/건축규모/시공사에 따라 차이는 존재합니다). 일반적으로 건축감리비는 면적(평)당 70,000원 정도이나 지역별로 차이가 있으니 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

전문감리비 건축물의 규모와 층수, 용도에 따라 전문감리(전기/통신/소방/토목 등)가 필요한 경우가 있습니다. 소규모의 건물은 해당사항이 없으나 자탐설비 및 스프링클러 등이 있는 건물에는 소방감리가 있어야 하며, 건축물의 층수가 6층 이상이거나 면적이 5,000㎡ 이상인 경우 통신감리가 있어야 합니다.

부담금 건축허가 및 준공 시 건축주에게 발생하는 부담금입니다. 원 지목이 대지인 경우 건축허가시에는 면허세, 국민주택채권, 도로 점용 부담금 등이 있으며 준공시에는 하수도원인자부담금, 사용승인 특별검사비 등이 있습니다. 부담금 중에서 금액이 가장 큰 것은 하수도원인자부담금이며 다른 금액은 크지 않습니다. 택지개발지구는 하수도원인자부담금이 토지금액에 포함되어 있으므로 납부하지 않습니다.

인입비 건물 신축에 따른 가스, 전기, 수도 등의 인입비용입니다. 가스인입비는 계량기 등급별로 부과되며 수도인입비는 인입 관경에 따라 부과됩니다. 전기인입비는 지중과 가공에 따라 기본 단가가 달라지며 신청하는 전기량에 기본단가를 곱하여 산정됩니다. 인입비 중에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 전기와 수도인입비용입니다.

세금 및 이자부담금 건축물 준공후에는 취등록세를 납부하여야 하고 산정방법은 신고총공사비의 3.16%입니다만, 지자체의 산정금액보다 공사비가 낮은 경우 지자체의 산정금액을 따릅니다. 이자부담금은 공사비의 일부를 대출을 받은 경우 발생하는 이자입니다.