직영공사의 문제점

건축공사의 시공방법에는 크게 2가지가 있습니다. 건축주와 시공사 간에 이루어지는 도급계약형태와 건축주가 건설업 등록없이 직접 시공하는 형태가 그것입니다. 일반적으로는 건축주와 건설회사간에 도급 계약을 통하여 시공하는 것이 보편적이지만 현행 ‘건설산업기본법’에서는 건축주가 자신 소유의 주택, 창고, 공장 등을 건축할 경우 건축주의 직접 시공을 허용하고 있습니다. 임대사업자 등 건축 시공비의 부가세 환급이 가능한 조건을 갖추지 못한 대부분의 건축주는 총 공사비의 10%에 달하는 건축비 부가세가 아쉬워 직영공사를 선택하는 경우가 많은데 여기에는 반드시 짚고 넘어가야할 문제가 있습니다.

건축은 설계, 토목, 기초, 골조, 전기, 설비, 외장, 타일, 도배, 바닥재 등 여러 시공팀이 관련되어 있으므로 공정의 선후를 조율하고 팀 별로 매끄럽게 일의 순위를 정하는 일이 중요합니다. 기술자들만큼 실무를 잘 알지 못하면 통솔이 쉽지 않아 예상한 건축비보다 비용이 더 들어갈 수 있으며 하자보수, 공사도중 안전사고의 책임이 모두 건축주에게 있다는 것 역시 알고 있어야 합니다. 또한 지붕, 벽체와 외부 마감, 창호 등이 따로 놀아 집 전체의 조화와 통일성이 떨어지는 어색한 집은 그 경제적 가치에 있어서도 손실요인이 될 수 있습니다.

이처럼 비용절감을 위해 선택한 직영공사가 오히려 더 큰 경제적 부담을 초래할 수 있다는 점 외에 더 큰 문제도 존재합니다. 바로 품질과 유지보수입니다.

건설업 등록업자에게 도급 시공할 경우와 비교하여 건축주가 직접 시공할 경우에는 공사관리 능력 미흡, 감리 부실, 하자보수 책임자의 미확보 등으로 부실 시공 및 건축주의 피해가능성이 높아집니다. 개인 사용을 목적으로 건축한 주택일지라도 언젠가는 소유자가 바뀔 수 있다는 점을 고려할 때 2차적인 피해로 사회적 큰 손실이 됩니다.

부실시공 시 책임추궁 곤란 현행 건설 관련 법령은 대부분 도급 공사를 전제로 하고 있어 건축주가 직접 시공할 경우에는 ‘국가 계약법’이나 ‘건설산업기본법’, ‘건설기술관리법’ 등에 의거한 건설업 등록 취소나 영업 정지, 공사입찰참여금지 등에 관한 규제를 적용하기 곤란합니다. 즉, 건축주 직접 시공시에는 부실 시공이 있더라도 건축주 처벌이 어렵고 만약 시공을 담당한 건설업자가 있더라도 처벌이 어렵습니다.

하자 책임자 확보 곤란 건설업 등록업체를 활용하지 않고 건축주가 직접 공사를 하여 일반인에게 분양/임대한 후 부실 시공이나 하자 문제가 발생할 경우 건축주를 상대로 책임을 물어야 합니다. 그러나 매매나 임대가 이루어진 이후에는 건축주가 하자담보책임을 기피하는 사례가 많으며 하자담보 책임을 실질적으로 이행하기도 어렵습니다. 시공 과정에 직접 참여한 십장이나 팀장 등과 1회성 관계를 갖고 있어 하자 보수를 의뢰하기 어렵고 건축주의 입장에서는 하자 보수를 소홀히 하더라도 특별한 불이익을 받지 않습니다.

건축 관련 지식과 경험 부족 개인이 단순히 공사비를 아끼기 위해 직접공사를 시도하는 건 절대 불가능합니다. 각 공정별 특성과 공사기간을 조율할 수 있어야 하고 자재와 인력수급에 대한 분명한 계획이 마련되어야 합니다. 그게 아니라면 최악의 경우 공사가 중단되고 이후 과정을 진행할 시공사마저 찾지 못할 수도 있습니다. 비용적인 측면에서도 일반인인 건축주가 자재를 구매하는 단가와 건설사가 자재를 수급하는 단가는 다를 수밖에 없습니다. 관련 업계 종사자가 아니라면 건설사보다 싸게 자재를 구매할 수 있는 일반인은 거의 없습니다.

최근 직영공사의 부실시공 문제를 해결하기 위한 방안으로 비전문가인 건축주가 직접 시공할 수 있는 건축물의 범위가 주택기준 기존의 660㎡ 이하에서 200㎡ 이하로 변경되었습니다.