신뢰할 수 있는 시공사 선별방법

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내 집을 짓는다는 것. 대부분의 예비건축주들에게 있어 집짓는 일은 평생에 한 번 경험하기도 쉽지 않은 일일지 모릅니다. 

그만큼 자세한 정보라던가, 준비해야 할 것들, 파트너 선정에 있어 중요한 체크포인트 등 성공적인 집짓기를 위한 준비와 과정에 익숙치 않은 것이 당연합니다. 

집짓기에 필요한 정보를 얻기 위해 손쉽게 접근할 수 있는 인터넷이나 블로그 등의 SNS를 검색하곤 하는데 여기에 있는 정보들이 모두가 정답은 아니라는 것이 건축을 더욱 힘든 과정으로 몰아가기도 합니다.

그렇다면 성공적인 건축을 위해서 가장 먼저 해야할 것은 무엇일까요?

건축주들이 아무리 많은 정보를 구하고, 집에 대한 구상과 자료수집을 방대하게 하더라도 실제 건축을 행하는 시공사가 받쳐주지 못하면 집은 산으로 가고 스트레스만 남는 경우가 허다합니다. 그만큼 믿고 맡길 수 있는 시공사를 선택하는 것이 중요한 일이라 할 수 있습니다. 

 

시공사 선택에 있어 반드시 체크해야할 사항으로는 크게 3가지가 있습니다.

- 건설회사가 안전하고 부실없는 회사인지

시공사 대표의 마인드가 책임감이 강한지

- 그 회사가 내 건물을 차별화있게 지을 수 있는 ​능력이 있는지 자세히 알아보시고 판단해야 후회없는 건축을 하실 수 있습니다.

​가전제품을 하나 사더라도 메이커, 성능, 사용설명서, 평판 등 모든걸 체크 하는데, 몇 억씩 투자되는 건축에는 더 상세히 알아보시는 것이 당연하지 않을까요? 소개로 받는 지인이나 개인 건축업자들을 통해 알아보시는 것도 많은 건축경험과 축적된 노하우가 있는 분들이라면 상관없겠지만 조건 없이 믿는 것과 잘해주길 바라는 마음만으로는 크나큰 시련이 닥칠 수 있음을 명심해야 합니다.



* 부실공사로 인한 피해사례 관련 기사 링크


# 부실시공 소형주택 아무나 시공​.... '부실 우려 높아' 규제 필요 <서울 투데이>

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# 동두천 신축빌라 축대 무너져 ...7명 다쳐 '건설업체 상대 부실공사 여부 조사 착수' <국제뉴스>

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# 빌라 외벽 ... 와르르 '우째 이런일이​ <경남일보>

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앞서 말한 체크포인트 들은 어쩌면 표면적으로 드러나 있는 부분에 한정적일 수 있습니다.

따라서 보다 정확한 판단을 위해서는 좀 더 깊숙한 내면에 대한 정보가 필요할 수도 있습니다.

가장 먼저, 최근 건축법 개정으로 인해 건축주 직영이나 개인업자를 통해 건축할 수 있는 범위가 매우 축소되었습니다. 따라서, 기존의 주택업자들이 부랴부랴 종합건설 면허를 내고 있는데 과연 이러한 회사를 종합건설사로 볼 수 있을지 의문입니다.

종합건설사의 실적은 전혀 없고, 그저 조금 더 큰 규모의 주택공사를 수주하기 위해 서류상으로만 갖춰진 종합건설이니 말입니다.

혹은 이마저도 여건이 안되는 경우에는 면허를 대여해서 공사를 수주하는 경우도 있습니다. 서류상으로 존재하는 시공사가 하자보수나 사후관리에 신경을 써줄리 만무하니 결국은 건축주 직영이나 다름없는 공사가 되는 것입니다. 관련 세금은 모두 내고 시공사 이윤도 다 챙겨준 상황에서 당연히 누려야할 혜택을 스스로 포기해버리는 어리석은 선택이 되는 것입니다.


말 만으로 안전하고 믿을 수 있다는 자신감은 무의미하고 위험합니다. 안정된 회사인지 서류로 확인하시고 눈으로 직접 확인하시고 판단하셔야 합니다. 시공사들은 계약 전 건축주앞에서는 다 잘하고 다 해줄것처럼 하면서 천사의 얼굴을 하고 있습니다. 물론, 저희도 마찬가지 입니다.

그 천사들이 정말 나에게 선한지 나를 힘들게 하는 악마인지는 아무도 구분하지 못합니다. 사실 계약 후 공사진행하면서 깨달을 수 있는 부분입니다. 하지만 너무 늦은시기이고 손해가 이미 발생하고 있다는 사실입니다. 보통 건축주분들은 갑, 시공사는 을의 관계로 생각하시는데요. 맞습니다. 그런데요 그건, 서류적인 관계이고 계약도장을 찍는 순간 내면적으로는 갑과 을이 바뀝니다. 천사가 악마로 바뀌는 순간 건축주는 준공시까지 끌려다니는 고생을 감수해야 합니다.

건축주와 시공사의 관계는 인연입니다. 악연도 될 수 있습니다. 건축주께서  가장 쉽고 간단하게 판단할 수 있는 방법은​ 눈으로 확인하고 서류를 확인하는 것입니다. 시공사가 고객님과 인연이 될수 있는지​는 말이 아닌 눈으로 안전한 회사인지, 능력이 어느정도인지 직접 확인하시고 판단해야 합니다


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1. 여러 회사를 직접 방문하여 상담을 받는다.


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상담을 받다보면 직영공사인지 아닌지의 판별이 가능합니다. 개인이 종합면허를 돈주고 빌려와서 회사 직원인양 상담하는 경우에도 건축주가 묵인하에 진행하는 경우도 더러 있는것 같습니다. 가장 중요한 건 그 회사가 내 건물을 성실, 창의성, 응용력을 가지고 작품을 만들 수 있는 업체인지를 선별하는 게 중요합니다. 

종합면허를 가진 다수의 건설사는 각기 노하우가 있습니다. 모든 건설사는 설계도서만 주면 그대로 시공하는 건 누구나 가능합니다. 하지만 다세대주택, 원룸, 상가주택, 근린생활시설 등 중급 건물들은 건설사가 독창성, 창의력 및 디자인 감각을 가지고 기존 도면의 틀린부분의 케치와 차별화된 색다른 외관디자인까지 건축주에게 제안할 수 있는 능력을 갖추어야 합니다. ​그리고 평면이 어떻게 하면 최적의 면적으로 활용이 되는지를 검토하여 제시할 수 있어야 합니다. 실제로 건축과 인테리어 디자인을 가미하여 초기부터 진행을 많이 해본 회사가 아니라면 '왠지 부족하다'는 느낌을 받게 됩니다.​ 건축주가 원하는 기대치와 시공사와의 능력부분에서 큰 차이가 나는 것을 몸으로 체험할 수 있게됩니다.

 

2. 시공능력과 신용상태를 필히 확인한다.

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보통 건설사들은 부도가 많습니다. 시공실적이 수백억되는 회사도 한순간에 무너져 건축주와 협력업체에 크나 큰 피해를 주게됩니다.  기본적으로 '시공실적이 어떻게 되는지' 알아 보는것은 ​시공실적에 따라 안전하고 노하우 있는회사라는 생각이 바탕에 깔려있기 때문입니다. 다만 시공실적이 많고 건실하게 보이는 회사라도 필히 체크해야 할 부분이 있습니다.

건설회사는 부채를 보유할 수 있다.

그 부채비율에 따라 신용등급이 정해진다.

건축주 입장에서는 상당히 신중해야 할 대목입니다.​ 공사현장이 많아도 자금문제에 부딪힌 회사들은 부채가 많아 기존 건물 공사비로 지급하고 다른현장을 메꾸는 형태를 반복하다가 결국 중단되는 문제가 발생합니다. 최악의 경우 부도로 이어져, 공사중단은 물론 크나큰 손실을 보게됩니다.

건설사를 선별할 때는 반드시 시공능력 신용등급을 확인해야 합니다. 신용등급은 BB+ 이상의 건설사와 계약하는 것이 안전이 보장됩니다.

3.하자보수기간​ (보통2년)


보통 평균 2년의 기간을 두지만 공정별로 하자보수 기간을 계약서에 명시하거나 하자보수이행각서를 계약서에 첨부하는것이 좋습니다. 

보수기간이 장기간의 시한도 좋지만 현실적이 않습니다 기간 보다는 공정별 AS를 건설사가 얼마나 충실히 하느냐가 더 중요합니다. 그리고 건축주와 건설사가 좋은 유대관계를 유지하는 것도 중요합니다. 말인즉슨, 보수기간이 지났더라도 도움을 주고받을 수 있는 ​인지상정이란 말이 우리에겐 꼭 필요합니다. 기간이 지나도 급한대로 원가비용만 지불하고 건설사에 부탁하여 처리할 수 있습니다.


4. 견적서 확인하기 / 마감자재 스팩서 첨부하기 

 

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견적서에는 공정별로나누어 작성이 되어 있는지 품목이 빠짐없이 들어가 있는지 기본적인 품목은 제조사 및 컨셉을 기재해 주는것이 좋습니다. 하지만, 견적서에 모든 공사 및 관련비용이 다 포함되지 않습니다. 별도의 공사가 어떤것인지 확인해야 합니다. 계약서는 꼼꼼히 챙겨야 합니다. 특히 특기사항의 내용에는 내역 외 사항을 기재하고, 자세히 첨부하는것이 좋습니다. 건설사와 문제 발생 시 특약사항이 법적으로 우선하기 때문입니다.





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